5 aspectos a considerar para iniciar un proyecto Inmobiliario:
El promotor inmobiliario sabe muy bien el valor que tiene el terreno en su desarrollo inmobiliario, es el factor principal que determinará el precio de los inmuebles que ahí se construirán. Ubicación, ubicación y ubicación. Esta ley impera en el mercado.
Aclarado esto, aún quedan otros factores determinantes para lograr el éxito del proyecto.
Si eres un empresario que quiere iniciar un proyecto inmobiliario para vender unidades en el mercado, sean estas viviendas, oficinas o depósitos, este artículo es para ti. También si estás pensando en vender tu terreno te será muy útil conocer los aspectos que aquí trataremos.
¿Cuáles son los pasos a seguir para iniciar un proyecto para un desarrollo inmobiliario? La respuesta a esta pregunta es compleja y cuando la complejidad es reina conviene hacerse de un método. En este breve artículo te recomendaremos 5 aspectos a tener en cuenta y que harán de tu proyecto un proceso más ordenado para lograr el éxito que buscas.
Los proyectos están llenos de imprevistos y amenazas que son fuente continua de retrabajo y retrasos que afectan el costo y el éxito del proyecto. Muchos de estos imprevistos se han podido evitar con un poco más de orden en el inicio del proyecto.
En nuestra empresa hemos colaborado por varios años con desarrolladores inmobiliarios y esta experiencia nos ha llevado a crear una ficha donde recopilamos y ordenamos todos los datos y aspectos del terreno que podrán influir en un futuro proyecto, de manera que quede un brief de proyecto, para cuando se inicie el desarrollo del proyecto y de los estudios económicos. Ese brief lo llamamos Ficha del terreno. A esta ficha le debe seguir el estudio de factibilidad económica, estudio de mercado y el diseño conceptual.
¿Como es la Ficha del Terreno?:
Como adelantamos suponemos que usted es un desarrollador de proyectos inmobiliario y ya tiene un terreno donde quiere construir su proyecto, seguro ya conoce todos los aspectos legales que afectan su propiedad, aunque no siempre es así, siempre se escapa alguna ordenanza o alguna otra limitación imprevista que no supimos ver. Esto sucede porque solemos trabajar por costumbre y de esa manera se nos pueden escapar muchos detalles que después resultaron ser generadores de dolores de cabeza.
Esta ficha debe contener 5 aspectos de vital importancia para que nuestro proyecto resulte exitoso: 1.- Factores externos que influyen en el potencial de tu parcela de terreno; 2.- Factores Internos referentes al terreno; 3.- Aspecto del Mercado Local; 4.- Aspectos sociales; 5.- Valores y principios de tu empresa, que impulsa el proyecto.
Se trata de una recopilación de información que influirá en las decisiones que se deberán tomar en cada paso del desarrollo del proyecto. Veamos cómo son estos factores:
1.- Factores Externos:
Aquí podemos incluir dos subcategorías, es decir de orden intangible o de orden físico o tangible.
Por ejemplo: como aspectos intangibles hay que considerar las normativas u ordenanzas de las instituciones públicas que gobiernan el territorio donde está tu parcela. Puede ser la Alcaldía, un Instituto territorial, o los mismos Bomberos. En este caso hay que ser muy detallado en la descripción de cada una de estas variables, por ejemplo: Índice de construcción, altura máxima, uso permitido, huella o ubicación, si es obligatorio una cantidad mínima de puestos de estacionamiento, retiro de áreas protegidas, etc.
Estas ordenanzas, por lo general están contenidas en planes de desarrollo local o planes reguladores del territorio.
En nuestro País estas entidades públicas emiten un acta de variables urbanas específicas para el terreno a solicitud del propietario; te recomendamos solicitar este documento y tenerlo en la ficha.
Entre otros factores intangibles podemos enumerar aquellas normas que exigen que el edificio cumpla con especificaciones de seguridad particulares como normas antisísmicas, huracanes, incendios, etc.
Puedes pedir a tu arquitecto de confianza y tu asesor legal que te haga una lista de estas normativas y leyes.
Como aspectos tangibles externos al proyecto que debes conocer están las características físicas que ofrece el lugar en cuanto a; vialidad, servicios de energía eléctrica, agua potable y servicio de internet por fibra óptica y otros servicios. Inclusive debes considerar los aspectos que afectarán la logística de transportar los insumos necesarios para la construcción y la disponibilidad a una distancia razonable de, por ejemplo; el suministro del hormigón.
La misma mano de obra especializada puede influir de manera determinante en que tecnología podemos usar y esto influenciará en el diseño de la construcción.
Hasta aquí podemos ver que importante son estos datos para iniciar un proyecto con fundamentos claros y robustos que no ahorrarán mucho trabajo y dinero.
2.- Factores Internos:
Estos factores internos incluyen características intrínsecas del terreno como la topografía; como la pendiente media de la parcela; áreas donde no se puede construir por que afectan algún retiro; la capacidad de resistencia del subsuelo que puede limitar o no construcciones altas; el nivel freático; tipos de suelos como arcillas expansivas; vegetación protegida por alguna ordenanza, etc.
También es recomendable registrar características más sutiles, aunque no menos importantes, como la dirección del viento, los ejes orientación con respecto a la insolación. Así que te recomendamos tener todos estos datos con sus soportes (planos topográficos, estudio de subsuelo, etc.) ordenados en esta carpeta de la ficha.
3.- Mercado inmobiliario local:
El primer factor de éxito de un proyecto inmobiliario es su ubicación. El vecindario donde está ubicado nuestro terreno nos dirá muchas cosas que necesitaremos saber para definir aspectos muy importantes como el destino de uso; serán estas viviendas o serán oficinas o comercios.
El abanico de posibilidades puede ser amplio o restringido. En ocasiones es la misma ordenanza local la que dicta el uso.
La ubicación también nos dará indicios de quién es nuestro posible comprador o inquilino (buyer persona), un estudio de mercado inmobiliario debe abarcar varios aspectos, pero de seguro el análisis del lugar es primordial.
Debes mapear los servicios e inmuebles relevantes en el vecindario. Puedes pedir a tu arquitecto que haga un plano de análisis de servicios del sitio a dos escalas, una cercana a la parcela (escala 1:200) con unas 4 cuadras a la redonda y otro más extenso (escala 1:1.000) donde marcar con colores diversos diferenciando; los servicios públicos, instituciones educativas, comercios, vialidad veloz, paradas de transporte público, circuito en vehículo y peatonal para tomar una vialidad interregional, vialidad con relevancia peatonal, ciclovías, parques, etc.
De tan sólo nombrarlos te vendrá en mente algún eslogan de venta para tu futuro proyecto. Claro, no siempre el entorno es rico en amenidades, pero no nos podemos dar el lujo de ignorarlos. Estos datos serán cruciales para nuestro FODA y luego para nuestro CANVAS.
También es necesario conocer nuestra competencia cercana. Revisa las revistas inmobiliarias y anota todos los proyectos con los que competirá el tuyo. Haz una matriz en una simple hoja de cálculo y coloca todas las bondades y amenidades de estos y también lo que consideras sus deficiencias.
4.- Aspectos Sociales:
¿Qué es esto? Pues sí, le venderemos a personas y estas viven en sociedad. Este aspecto se suele apartar de los análisis, que digo apartar, ni siquiera se consideran y resulta que es primordial para el éxito de un proyecto. Esta sede no nos ofrece el espacio necesario para tratarlo y creo que es difícil abarcarlo con una lista. Podemos solo considerar algunos aspectos.
Nos referimos a ir más allá de levantar el estatus económico del vecindario; para ello podemos intentar relevar costumbres particulares sociales de los habitantes que afecten positivamente la comunidad para que tu proyecto las apoye y las potencie.
Actividades o eventos lúdicos o deportivos. ¿En la iglesia parroquial se desarrolla alguna parada o procesión o fiesta anual que involucra a multitudes?
Nos ha sucedido que tenemos una parcela de terreno en un barrio de lujo que está a 150 mts de un barrio de bajos recursos, resaltar esta información puede ser útil, aquí los valores con las que fundaste tu empresa te ayudará a decidir qué hacer con la información, puedes ignorarla o aprovecharla para crear una matriz de opinión favorable a tu proyecto.
5.- Valores y Principios del Desarrollador:
No se sorprenda, el mismo terreno al que le hemos hecho su ficha podrá alojar un proyecto vivaz, entusiasmante y que mejore sustancialmente el entorno o, al contrario, podrá ser suelo para otro proyecto signado por el cliché y el aburrimiento.
No se puede usar el argumento del éxito financiero para justificar un proyecto mediocre porque el mercado inmobiliario a nivel mundial está dando señales de que la gente lo que busca es una experiencia de vida llena de calidad y no 4 paredes.
Estamos seguros de que su empresa ya ha definido estos valores y su visión, si no lo ha hecho o quiere renovarlos no esperes más, dedícale un tiempo de calma para hacerlo. Es muy importante.
Con los datos recopilados en esta Ficha de Terreno podrás realizar análisis F.O.D.A. o CANVAS del negocio solo o con tus asesores, no te olvides de incluir a tu Arquitecto y a tu Corredor Inmobiliario en esta fase muy importante. Esto depende de tus procesos internos, si no tienes experiencia te recomendamos que consultes expertos.
El resultado de estas sesiones debe ser el Brief del proyecto donde deben aparecer las características fundamentales de lo que en este terreno se construirá, si le sumamos el cuadro económico tenemos el estudio de factibilidad. Pero ya hablaremos de estos temas en otra oportunidad.
Es un pequeño esfuerzo que sirve para poner en valor un activo importante de tu patrimonio.
Si no has adquirido aún la parcela, esta ficha te puede servir para hacer tu propio estudio de conveniencia antes de cerrar la compra. Usalo como un checklist.
En DOMINA CA tenemos más de 11 años desarrollando proyectos para empresas inmobiliarias, conocemos bien el negocio.
Espero que estas recomendaciones te sean de utilidad. Si te gustan estos temas puedes seguirnos. Coméntanos si ya usas algún sistema de ordenamiento o clasificación de tus activos. Escríbenos y danos tu opinión.
